房地产各种税从入门到精通---土地增值税

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  通过上次的分享，我们终于理解了增值税和杂项税。如果各位朋友想回头看这篇文章，可以点击如下超链接：

超链接：《房地产各种税从入门到精通---增值税、杂项税》

     今天，我们一起来分享土地增值税！

  土地增值税，似乎专门为房地产开发企业设立的税种，它是房地产行业中的“税赋明星”。它是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

计算公式：

      增值额 =销售金额- （可抵扣项金额合计+ （土地成本+ 建安）*20%））

      增值率 =增值额 /（可抵扣项金额合计 +（土地成本 +建安）*20%））

      应缴纳的土地增值税=增值额 × 对应税率

举例一：某房地产企业A，在2017年1月至2019年1月开发了某住宅项目B，发生的相关费用如下，请问，该企业应纳土地增值税是多少？

解：

Step1：可扣除项金额=1.3*(土地成本+开发成本+财务费用+营销费用+管理费用）=364794

这里的营销费用与管理费用100%参与了抵扣，需要说明的是，不同的城市，营销费用与管理费用可以抵扣的百分比是不一样的，一般来说有三种抵扣方式：

1、100%全部抵扣；

2、只能抵扣10%；

3、不能抵扣。

Step2：土地增值额= 销售收入（不含税）- 可扣除项目金额=458716-364794=93921

Step3：增值率=土地增值额 / 可扣除项 * 100% = 93921/364794*100%=25.75%

Step4：应纳增值税=增值额 × 对应税率=93921*30%（第一级数）=28176万元

  写到这里，不少朋友可能会问，这个土地增值税也太简单了吧？李哥想跟您说，土地增值税，可真没有这么简单，不信?继续往下看...

举例二：某房地产企业A，在2017年1月至2019年1月开发了某住宅项目B，发生的相关费用如下，请问，该企业应纳土地增值税是多少？

解：

Step1：可扣除项金额=1.3*(土地成本+开发成本+财务费用+营销费用+管理费用）=364794

Step2：土地增值额= 销售收入（不含税）- 可扣除项目金额 =366972-364794=2178

Step3：增值率=土地增值额 / 可扣除项 * 100% = 2178/364794*100%=0.6%

Step4：应纳增值税=增值额 × 对应税率=2178*30%（第一级数）=653万元

        确定应纳土地增值税653万元吗？答案非也！

      假设该城市规定，土地增值税预征比例住宅按照1.5%，商业按照5%，且该项目为住宅，合同销售备案的数据如下，我们不难计算出预征土地增值税金额：

  也就是说，在合同签约阶段，预计征收就已经征收掉了5505万，而实际应该征收653万，也就是说应该退还给开发商5505-653=4852万，是这样的吗？

       是这样的！没有错！那是规定，可是规定归规定，实际执行是两码事情！

假设我们向税局提出退税4852万，税局一定会答应，毕竟嘛，这是政策，台面上的事情是不会有人违背政策的。

    当我们多逼问税局几次后，税局就急了，于是回答：“退税可以啊！我得先查查你的账！”

       这个时候，你傻眼了吧？你会赶紧回答：“算了，我不要了！”

【案例】Z市某企业，预计征收与实际征收差异5000万元，申请退税，当多次追问税局的情况下，惹恼了税局。于是，税局开始查账，查账最后的结果是该企业在记账上存在问题，罚款2亿元。（你懂的)

因此，应纳土地增值税=Max（预征额，应缴额），在两个之间取大值

  可是，有的企业还真不怕查账，查就查，查完就退税。你猜是哪个企业？答：国企或央企（不要问我为什么）！尽管如此，他们要退增值税，身上也是蜕掉一层皮！

  但是，项目开发第一期多预征的部分，可以与第二期相互抵扣（即第二期可以少征），第二期多预的部分与第三期相互抵扣，直到最后一期预征超过的部分就无法退回了，且只能在这个项目内，不能跨项目。

  写到这里，不少朋友会问：“是否我们可以做多一部分商业持有，进而减少土地增值税呢？”，请您继续往下看...

举例三：某房地产企业A，在2017年1月至2019年1月开发了某住宅项目B，发生的相关费用如下，请问，该企业应纳土地增值税是多少？

假设该项目的规划面积信息如下：

   同学们，面对这道计算题，大家不用担心，也不用紧张，我们只要将总土地成本和开发成本分解开就可以了，至于分解的方法，哪种对我们有利，我们就用哪种方法分解，请看：

*不同地区算法可能在这个地方还存在一定的差异，不在这里赘述...

解：

Step1：可扣除项金额=1.3*销售部分(土地成本+开发成本+财务费用+营销费用+管理费用）-1.3*持有部分(土地成本+开发成本）=254774

Step2：土地增值额= 销售收入（不含税）- 可扣除项目金额=357798-254774=103025

Step3：增值率=土地增值额 / 可扣除项 * 100% = 103025/254774*100%=40.44%

Step4：应纳增值税=增值额 × 对应税率=103025*30%（第一级数）=30907万元

    也就是说，自持有部分的土地成本与开发成本是要扣除的，那么，可扣除项金额变少了，土增税自然也就变多了。换句话说，自持有部分的物业，也是要缴纳土地增值税的！

   写到这里，不少朋有可能会问：“当增值率，超过50%，且小于100%，怎么计算土地增值税？

举例四：某房地产企业A，在2017年1月至2019年1月开发了某住宅项目B，发生的相关费用如下，请问，该企业应纳土地增值税是多少？

解：

Step1：可扣除项金额=1.3*(土地成本+开发成本+财务费用+营销费用+管理费用)=364794

Step2：土地增值额= 销售收入（不含税）- 可扣除项目金额=642202-364794=277408

Step3：增值率=土地增值额 / 可扣除项 * 100% = 277408/364794*100%=76%

Step4：应纳增值税=增值额×对应税率-速算扣除系数=277408*40%-可扣除项金额*5%（第二级数）=110963-14031=124994万元

*不同地区算法可能在这个地方还存在一定的差异，不在这里赘述...

写到这里，开始有些朋友骄傲自满，认为自己已经完全掌握了土地增值税的知识。李哥要告诉你：且慢！

举例五：某房地产企业A，在2017年1月至2019年1月开发了某住宅项目B，发生的相关费用如下，原来房价为1万元/㎡，现在想调整价格，但是又不希望调整到土地增值税的第二级别，请问，价格应该调整到多少？

解：

Step1：可扣除项金额=1.3*(土地成本+开发成本+财务费用+营销费用+管理费用)=364794

Step2：土地增值额= 销售收入（不含税）- 可扣除项目金额=532110-364794=167316

Step3：增值率=土地增值额 / 可扣除项 * 100% = 167316/364794*100%=46%

Step4：应纳增值税=增值额×对应税率=167316*30%（第一级数）=50195万元

假设，原定价格为1万元/㎡，现在想提升价格，但是，希望土地增值税又不超过第一级数，提价应该多少？

同学们，面对这道题目，我们不要紧张，实际就是一个一元一次方程而已，就是小学生的数学题！

解：

50%增值率 > a / b * 100%

a：土地增值额 = 销售收入（不含税）-可扣除项金额

b：可扣除项金额

代入公式：

所以，0.5 > 【销售收入（不含税）-可扣除项金额】/ 可扣除项金额

所以，0.5*可扣除项金额 > 销售收入（不含税）-可扣除项金额

所以，1.5*可扣除项金额 > 销售收入（不含税）

所以，1.5*可扣除项金额 > 销售收入（含税）/ (1+9%)

所以，1.5*可扣除项金额 > 销售面积 * 销售单价（含税）/ (1+9%)

而可扣除项金额一直没有变化 = 364794

销售面积一直也没有变化=58万㎡

所以，1.5*364794>58万㎡ * 销售单价（含税）/ (1+9%)

所以，【1.5*364794*（1+9%）】/58㎡ > 销售单价（含税）

故， 销售单价（含税）< 10283元/㎡ 

即，单价在原有1万元/㎡基础上增加283元/㎡即可。

相同类似的方法，如何通过增加成本，进而少缴纳土地增值税或由第二级数降低到第一级数，不赘述...

写到这里，有朋友开始又骄傲了，以为自己对土地增值税完全掌握了，且慢！

    假设：某房地产企业开盘后取得了一定的业绩，可是惜售捂盘，怎么办？

    这就是土地增值税的清算问题了！一般来说，土地增值税的清算条件如下：

1、已竣工验收的房地产,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省税务机关规定其他情况。

    那么，土地增值税清算时销售收入该如何确认呢？开发商是否虚报降低单价就可以少缴纳土地增值税？一般来说，土地增值税清算时销售收入按以下方式确认：

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

3、关键是还没有签合同的，如何计算呢？

举例六：某房地产企业A，在2017年1月至2020年1月开发了某住宅项目B，该项目58万㎡可售，实际已经销售了56万㎡，售价为1万元/㎡。该项目已经达到了清算土地增值税的条件。发生的相关费用如下，请问，该企业清算土地增值税时，应纳土地增值税是多少？（大综合题）

解：

Step1：可扣除项金额=1.3*(土地成本+开发成本+财务费用+营销费用+管理费用)=364794

Step2：土地增值额= 销售收入（不含税）- 可扣除项目金额=513761-364794=148967

Step3：增值率=土地增值额 / 可扣除项 * 100% = 148967/364794*100%=41%

Step4：应纳增值税=增值额×对应税率=148967*30%（第一级数）=44690万元

此时，已经预征的部分如下：

清算时未卖完的房产面积2万㎡计算过程（方法多种，这只是其中一种）：

1、单位可扣除金额 = 364794/58万㎡=0.629万元/㎡；

2、此部分应补交土地增值税=2万㎡ *（1万元/㎡-0.629万元/㎡）* 30%（第一级数）= 2226万元。

故，最终应纳土地增值税 = Step4 - 已经预征金额 - 未销售部分补缴金额 = 44690 - 7706 + 2226 = 39210万元。

   通过几次分享，我们介绍了房地产各种税从入门到精通，相关超链接如下：

超链接：《房地产各种税从入门到精通---增值税、杂项税》

    今天向大家介绍的土地增值税，绝对不能站在土地增值税的角度单独看土地增值税，因为各种税之间尚有着千丝万缕的联系，比如：

  它们之间，到底存在着多少千丝万缕的联系呢？能否通过放弃专票拿普票，增加增值税，大幅度减少土地增值税呢？如何盘算？

   期待最后一期分享《房地产各种税从入门到精通---综合篇》。

最后，特别说明：

1、土地增值税，原来属于地税，各地标准可能不同，不要盲目下结论说对错；

2、由于每天晚上都“爬格子”款待各位朋友，夜深人静，计算结果难免有错误，大家掌握方法即可；

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来源：地产李哥

三旧改造、棚改、城市更新中 拆迁补偿涉税问题

1.增值税

2.企业所得税

3.个人所得税

4.土地增值税

5.契税

6.城镇土地使用税和印花税

注意要点：

印花税"产权转移书据"税目的征税范围是经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据以及企业股权转让所立的书据。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。拆迁补偿涉及动产、不动产的所有权转移，拆迁补偿合同应按"产权转移书据"税目征税。

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来源:兴广城

房地产项目完工，如何做到工程结算一步到位？

工程在竣工后需要做工程结算，但从目前的市场行情来看，工程结算阶段常出现争议，导致编审不及时甚至严重拖期，以致工程结算久拖不决。下面整理了工程结算的注意要点，一起来看看吧。

工程结算常见问题

1.招标图纸深度不够

（1）设计院不提供材料及设备的技术规格要求，造成技术要求模糊，合同界面不清，风险界定不明，招标单位无法编制出完整的工程量清单，清单项目或描述不清或多漏项，招标单位无法精准报价，价格的竞争型受限，开发商或建设施工单位难以合理评定标价；

（2）由于设计图深度不够等问题不得不延至施工阶段解决，建设施工单位不得不采用开口合同，致使合同严密性差，争议和现场签证多，成本难以锁定，而建设施工单位也不得不花费大量时间和人力加以协调。

2.合同分拆过细

（1）建设施工方将大量材设采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同数量少则几十多则上百，为此不得不安排大量人力负责材设的确认、采购、协调、管理及收验货。

（2）合同分拆导致项目合同关系更为复杂，建设施工方不得不承担直接管理责任及总承包方应承担的部分责任，在工程进展及结算中常发生互相推诿扯皮的现象，从而造成无效成本，乃至进度拖延。

（3）承包商不及时编制施工图预算，不积极与投资监理核对预结算，其原因就在于总包填资（至结构封顶）施工、合同暂估价或利润水平较高，或其内部管理混乱。

工程结算技巧

1.熟悉合同，了解工程量清单内容

目前，按工程量清单实施结算是常用到的一种方式。编制分部分项工程量清单一定要遵循相关规范规定，计价时要熟悉掌握工程量清单的计价方式，对于每一项工程量所包含的内容和定额的相关内容要胸有成竹。

订立合同时应从多方面入手，反复研究合同条款，做到严谨、规范，对包干范围及调整范围明确清楚。同时，要随时了解市场上材料价格的变动，对主要材料价格出现的浮动分线，应在合同中清楚标明，以免给工程结算埋下隐患。

2.虚增工程量问题

招标时所出具的清单投标时要严谨，严抓清单中的错漏项。施工单位在编制工程量清单时，一定要全方面熟悉了解建筑工程，相关人员要熟练掌握工程量计算技能，并且一旦发现错项漏项，要给予当事人适当的惩罚，以确保今后不再出现类似错误。

3.做好各种统计工作

（1）熟悉现场，记录现场施工过程；

（2）统计质量验收和检测的情况；

（3）签认及统计工程量工程量签证单要及时准确并保存完好。

4.防止材料调包

这涉及到收集相关资料，所收集资料必须具体、完整且极具说服力，以便今后更容易找到其中的薄弱点，深度挖掘找出症结。

审计应该收集联系单、施工日记、专项施工方案、施工交底记录、材料进货单、技术复核记录、隐检资料等所有能收集到的有力资料，通过分析这条资料链的关联性，找出材料被调包的证据，并且往往隐检资料和施工日记证明力最强，因为它们都记录了是否被调包的事实。

5.做好工程变更，减少资金积压

对比工程量清单与图纸工程量，找出图纸上有的而工程量清单里面没有的量、技术核定、工程量增减变更。及时同业主、设计、监理进行沟通，做好事前工程量变更，以便在工程量发生时能够直接结算，减少资金积压带来的损失。

对比现场的实际情况，对停水、停电的时间，及时办理设计变更，因建设单位或监理单位责任造成工程返工、停（窝）工、增加工程量等，应要求工期顺延，并提出索赔。因特殊情况导致施工难度增加，材料损耗增大，或工期延长，也应提出索赔。仔细琢磨已形成的现场签证是否可以成为变更或索赔依据，及时做好变更索赔。

工程结算注意要点

（1）结算的工程量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员要得到工程管理中心的确认或到工地现场进行实地测量；尤其对图纸未标注、规范无特别要求，现场实际施工又提高标准的项目一定要有现场工程师文件确认并符合工程合同要求后才能给予按实结算。

（2）结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定。

（3）扣除甲供、三方供货材料、设备的多用材料费（实际领用甲方材料数量减结算用量的差量乘甲方供应材料超量扣款单价）。同时，对于甲供材料、设备的多领和少领数量也应引起足够重视；多领和少领数量要与现场工程师一起核对确认，并要对其少领和多领原因进行分析，通过分析，进一步验证结算数量的正确性。材料价差严格按材料限价调整。

（4）按承包合同确定的结算方式确定结算总价，在初审结算书、与承包方核对时依据合同，进行甲供材料、配合管理费及责任扣款等费用的确认、扣除。

（5）预算编制中，因施工组织设计、现场实际标高没能及时提供，造成未按施工组织设计、现场实际标高计算项目和工程量的，成本控制中心结算中一定要要求工程管理中心提供施工组织设计、现场实际标高，对原预算做出相应调整。

（6）同一工程，若有两次以上结算或签订两份以上合同产生两份以上结算时，在分次结算中要注意之前结算与之后结算的工程量衔接，之前结算一定要用文字或图示标（说）明已结范围和位置，之后结算要在结算前先核对之前各结算书已结时间段、位置和范围，避免重复。要求现场工程师在向成本控制中心报送资料中定要注明每次结算的实际施工位置或距离。

工程结算难点明晰

01

1、清单结算时，材料差价、暂估价调整后、清单子目内容有调整时应如何结算？材料差价、暂估价调整后的价格可以按合同约定执行，但如果是清单项目所包括的内容发生变更，增加或减少应如何处理呢？另外，如果建设单位规定变更单项子目价格在某限额之内不予调整，应如何规避风险？同时前述的清单内容变更后的价格是否使用该条款呢？

答：在结算时，材料价差、暂估价调整应该按合同约定。清单项的变更有两部分，第一是工程量的变化，第二是工作内容发生变化。第一种完全按单项子目价格的限额要求调整。第二种要根据合同对设计变更或签证的具体要求。

02

2、清单计价模式招标项目，在办理竣工结算时，有几个方面的问题该如何处理（合同注明按实际完成的工程量结算，即不考虑是否超过清单误差）。（1）工程量出现了增减，可按投标单价计算分部分项工程费，那么原投标价中的措施费是否也要相应调整？（2）直接费或者包括措施费调整后，原投标中的规费是否也要相应调整？（3）税金是否也随之调整？

答：工程量出现增减后，分部分项按实际情况进行调整，措施项要分析是否是由工程量的变化而引起的变更，如果是按合同约定属于索赔的范围。不论什么原因发生变化，规费和税金按结算额进行调整。

03

3、招标工程结算中新增项目综合单价的组价，材料价格是按施工单位投标时所报材料价格还是按工程施工过程实际材料价格组价。比如原招标基础为带基，后变更为满堂基础，满堂基础须重新组价？

答：按合同对结算项的具体要求，要分析材料价是否包干及清单项内容发生变化是否引起措施项的变化。如果没有要求，应该按实际材料价格组价，如果清单项发生变化也应重新组价，但必须得到建设单位或监理的认可。

04

4、工程量清单的工程数量有误引起的工程量的增减,在结算时应怎样解决？

答：按合同对结算条款的具体要求执行。如没有要求，要分析此合同类型，是开口合同还是闭口合同，一般情况是双方协商结算办理，补充明细合同条款后再进行结算。

05

5、机械大开挖的工程，合同既没有约定，甲方也没有特殊要求，施工单位采取了挡土墙及沙袋护坡，是否应计入结算造价？

答：如果工程是采用招投标，投标方案是否采用挡土墙，如果是就不能单独计取，如果是其他方案，在改变方案时必须征得建设单位及监理的同意，如果有签认手续应该增加，如果没有就不能增加。

06

6、招标工程的中标价在竣工决算时，工程量变更，能否对投标书部分重新计算，还是只计算变更部分？投标书中的材料价格在竣工决算时能否调整？注：签订的是可调价格合同。

答：要根据合同约定，一般只能对变更部分按合同约定的办法进行计算，至于材料价格仍要依据合同约定，如果没有约定只能对变更部分按实结算，投标书部分不应调整。对于特殊情况双方协商解决。

07

7、工程合同签的是固定总价合同，综合单价是按花岗岩沙浆铺设计算的，洽商为改用进口微晶石粘接剂铺设，结算时施工单位将原工程量也加大了，那么工程量的变化允许么？

答：从此问题来看，如果合同没有约定，是两个不同的清单项，在结算时变更后的清单项重新组价由建设方确认，工程量是允许变更的。

---

来源：建筑技术杂志社

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